همه چیز درمورد سند ملک

گام نهایی در به مالکیت درآمدن ملک در نظام حقوقی ایران گرفتن سند خانه است. این سند معمولا به صورت تک برگ و بر روی برگ چاپی مخصوص صادر می‌شود. فروشنده ملک با توجه به شرایطی که با خریدار طی می‌کند، باید در تاریخ مشخصی برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا کند. 

هرچند انتقال مالکیت خانه و زمین معمولا با استفاده از روش خرید و فروش انجام می‌‍شود، ولی روش های قانونی دیگری نیز وجود دارند که مالک می‌تواند بدونه فروش ملک مالکیت را به اشخاص دیگری واگذار کند. در این مقاله در مورد انتقال سند ملک به طور کامل توضیح خواهیم داد.

مراحل سند زدن خانه

سند زدن خانه، فرآیندی حقوقی است که طی آن مالکیت ملک از شخص فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. در ادامه، به مراحل سند زدن خانه و نکات مهم مربوط به آن می‌پردازیم.

1 . تنظیم مبایعه‌نامه

اولین قدم در سند زدن خانه، تنظیم مبایعه‌نامه است. مبایعه‌نامه، قراردادی کتبی بین خریدار و فروشنده است که در آن شرایط معامله مانند قیمت، نحوه پرداخت، تاریخ تحویل ملک و سایر توافقات طرفین ذکر می‌شود.

2 . دریافت کد رهگیری

پس از تنظیم مبایعه‌نامه، باید برای دریافت کد رهگیری به یکی از دفاتر املاک مجاز مراجعه کنید. کد رهگیری، شناسه‌ای منحصر به فرد برای هر معامله ملکی است که از طریق سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور صادر می‌شود.

3 . استعلامات ثبتی 

خریدار باید قبل از انتقال سند، استعلامات لازم را از اداره ثبت اسناد و املاک و همچنین شهرداری و اداره دارایی اخذ کند. این استعلامات شامل مواردی مانند وضعیت ثبتی ملک، وجود یا عدم وجود رهن و توقیف، مفاصا حساب عوارض شهرداری و مالیات نقل و انتقال ملک می‌شود.

4 . مراجعه به دفتر اسناد رسمی

پس از انجام مراحل قبلی، خریدار و فروشنده باید به همراه مدارک لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در دفتر اسناد رسمی، سند رسمی ملک به نام خریدار تنظیم و ثبت می‌شود.

مدارک لازم برای سند زدن خانه

• اصل و کپی سند مالکیت

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده

• مبایعه‌نامه

• کد رهگیری

• استعلامات ثبتی و مفاصا حساب

• گواهی پایان کار یا عدم خلافی

سند تک برگ

سند تک برگ، سندی جدید و جایگزین برای اسناد قدیمی منگوله‌دار است که به صورت یکپارچه و الکترونیکی صادر می‌شود. این سند مزایای بسیاری مانند خوانایی بیشتر، امنیت بالا، جلوگیری از جعل و کلاهبرداری، و سهولت در نقل و انتقال ملک دارد.

نکته مهم در خصوص مراحل تک برگی کردن سند خانه این است که تنها مفاد مبایعه نامه تعیین کننده قطعیت و نحوه صدور سند مالکیت به نام خریدار نیست. اسناد تعیین کننده دیگری از جمله استعلامات، امتیازات و اشتراکات، در نحوه صدور سند مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی و مراحل تک برگ کردن سند خانه اهمیت دارد.

مراحل سند زدن خانه بنام فرزند

سند زدن خانه بنام فرزند می‌تواند به روش‌های مختلفی انجام شود. هر کدام از این روش‌ها مزایا و معایب خاص خود را دارند. در ادامه به توضیح برخی از این روش‌ها می‌پردازیم:

1 . هبه

هبه به معنای بخشش مال به دیگری است. در این روش، پدر یا مادر ملک را به صورت رایگان به فرزند خود هبه می‌کنند. هبه می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی انجام شود. اما برای رسمیت یافتن هبه و جلوگیری از بروز اختلافات در آینده، بهتر است آن را به صورت کتبی در قالب یک سند هبه تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.

2 . صلح

صلح نیز مانند هبه، به معنای انتقال مالکیت مال به دیگری است. اما تفاوت صلح با هبه در این است که در صلح، ممکن است در مقابل مال، عوضی دریافت شود. در این روش، پدر یا مادر می‌توانند در قبال انتقال مالکیت خانه به فرزند خود، مبلغی را به عنوان عوض دریافت کنند.

3 . وصیت

وصیت، املاک و دارایی هایی است که بعد از فوت شخص به موصی له تعلق می‌گیرد. در این روش، پدر یا مادر می‌توانند در وصیت‌نامه خود، خانه را به فرزند خود وصیت کنند. وصیت‌نامه می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. اما برای اعتبار وصیت‌نامه کتبی، باید آن را در دو نسخه تنظیم و به امضای دو شاهد رساند.

4 . خرید و فروش

در این روش، پدر یا مادر خانه را به فرزند خود می‌فروشند. این روش زمانی مناسب است که پدر یا مادر قصد دریافت وجه نقد در قبال انتقال مالکیت خانه را داشته باشند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر و مطلع شدن از هزینه انتقال سند ملک میتوانید به سایت سامان ملک مراجعه کنید.

هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست؟

معاملات ملکی ، یکی از مهم ترین انواع معاملاتی هستند که به صورت روزمره و به صورت گسترده ، توسط افراد انجام می شوند که از جمله مهم ترین این معاملات می توان به فروش ملک ، رهن یا اجاره آن اشاره نمود . به هر حال، زمانی که معامله ای انجام می شود ، باید طبق تشریفات خاصی اقدام به ثبت معامله نمود تا از اختلافات بعدی در ارتباط با آن ، جلوگیری شود .

مقدمات سند زدن ملک چگونه است؟

در مرحل اول انتقال سند، باید توجه داشت که حتما لازم است معامله قطعی انجام شود و صرف قولنامه ممکن است دلالت بر انجام معامله نکند؛ البته باید مفاد قول نامه را به وکیل این حوزه ارجاع داد تا مشخص شود مفاد آن چه عنوانی دارد.

همچنین باتوجه به اینکه قول نامه از نظر اثباتی و اعتبار کمی ضعیف است باید مبایعه نامه تنظیم شود. و وقتی که خرید و فروش یا معامله قطعی شد آن وقت می توان در مورد انتقال سند حرف زد.

هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست؟

یکی از مبحثهای مهم در فروش ملک که همیشه مورد اختلاف می باشد این است که هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست ؟ و همیشه فروشنده و خریدار طرف مقابل خود را مسئول آن می دانند. آنچه مسلم است این است که فروشنده بسیاری از هزینه ها را باید بپردازد اما توافق می تواند قاعده را بهم بزند. کما این که عرف نیز در هزینه انتقل سند دخالت می کند.

بر اساس قانون مدنی ، زمانی که فردی ، قصد فروش ملک خود را به دیگری دارد، باید از طریق انعقاد عقد بیع ، اقدام به این امر نماید . عقد بیع ، همان خرید و فروش است و نه تنها در مورد املاک غیر منقول ، بلکه در مورد سایر اموال ، همچون خودرو نیز ، قابل اجرا است . در هر صورت در انعقاد عقد بیع میان طرفین ، می بایست شرایط صحت معاملات ، از جمله قصد و رضایت ، اهلیت طرفین و مشروعیت جهت معامله را به صورت کامل ، داشته باشد و در غیر این صورت ، عقد صحیح نیست .

 

با وجود این شرایط قانونی ، طرفین پس از توافق در راستای انعقاد معامله و عقد بیع ، باید اقدام به انتقال سند نمایند تا از بروز مشکلات بعدی در ارتباط با معامله ، پیشگیری شود . بنابراین ، تنظیم مبایعه نامه ملک ، میان طرفین در دفتر املاک ، کافی نخواهد بود و لازم است که فروشنده ملک ، با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ، اقدام به انتقال سند ملک به نام خریدار نماید . اما انتقال سند ملک ، مانند سایر خدماتی که دفاتر اسناد رسمی ارائه می نمایند ، همچون هزینه تعهد محضری و یا هزینه گواهی امضا ، هزینه هایی باید پرداخت شود .

 

و اما در پاسخ به این سوال که هزینه انتقال سند ملک به عهده چه کسی است ، باید گفت که هزینه های انتقال سند ملک را می توان به روشهای مختلفی پرداخت نمود . یکی از اولین و مهم ترین شیوه های پرداخت هزینه های انتقال دادن سند ملکی ، به این صورت خواهد بود که هر یک از خریدار و فروشنده ، به صورت بالمناصفه ( نصف نصف ) اقدام به پرداختن هزینه های انتقال سند در دفترخانه نمایند . البته ، در صورتی که طرفین در این خصوص توافقی کنند ، مبنی بر اینکه کدام یک از آنها هزینه ها را پرداخت کند ، همان توافق ، محترم و مورد قبول است .

 

همچنین در صورت عدم توافق، در مواردی که عرف خاصی ، برای پرداخت هزینه انتقال سند ملکی وجود دارد ، می توان مطابق همان عرف عمل نمود . اما در صورتی که هیچ کدام از موارد ذکر شده وجود نداشته باشد ، می توان گفت که پرداخت هزینه حق الثبت انتقال سند ملکی در دفترخانه ، به عهده فروشنده ملک می باشد و هزینه حق التحریر انتقال سند ملکی در دفترخانه ، به عهده خریدار خواهد بود و بعضا هم دفاتر اسناد رسمی ، کل هزینه های مربوط به انتقال سند ، اعم از حق الثبت و حق التحریر را از فروشنده ملک ، مطالبه می نمایند

نحوه محاسبه هزینه انتقال سند ملک

محاسبه هزینه انتقال سند ملک ، بر اساس قوانین و مقررات موجود و نیز ، بر اساس نرخ تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد وباید توجه داشت که طرفین ، برای انتقال سند ملک در دفترخانه ، ملزم به پرداخت مبلغی بیش از آن نمی باشند .

نحوه محاسبه هزینه انتقال سند ملک  (Property transfer fee) در دفترخانه ، به این شکل می باشد که هزینه های مربوطه ، شامل هزینه هایی ، همچون حق الثبت و حق التحریر دفاتر اسناد رسمی است . و هزینه مالیات بر ارزش افزوده و صدور سند الکترونیک نیز ، به هزینه های مزبور ، اضافه می شود و فروشنده ، باید مالیات نقل و انتقال ملک را نیز ، پرداخت کند. به علاوه اینکه ، دفترخانه های اسناد رسمی ، در صورتی که تعداد خریداران و فروشندگان ، بیشتر از یک نفر باشند ، بر اساس قانون ، مجاز هستند که مطابق تعرفه اعلام شده ، هزینه های بیشتری محاسبه و دریافت کنند .

 

به طور کلی، بر اساس تعرفه خدمات دفاتر اسناد رسمی ، تنظیم اسناد مربوط به معاملات غیر منقول ، همچون املاک مسکونی و تجاری ، بسته به مبلغ ملک ، هزینه های متفاوتی خواهد داشت . البته باید توجه داشت که، منظور از مبلغ ، ارزش معاملاتی است که اداره دارایی تعیین می کند و نه مبلغی که طرفین ، در خصوص آن به توافق رسیده اند . معمولا ، ارزش گذاری دارایی بر املاک ، کمتر از مبلغی است که طرفین تعیین کرده اند .

 

علاوه بر حق التحریر و حق الثبت دفاتر اسناد رسمی ، به میزان 9 درصد ارزش معاملاتی ملک مورد نظر ، مالیات بر ارزش افزوده نیز از طرفین ، قابل دریافت می باشد . همچنین ، قابل ذکر است که هزینه صدور سند الکترونیک مالکیت نیز ، به میزان 15 هزار تومان تعیین شده است که به موجب تعرفه ، قابل دریافت خواهد بود .