سامان ملک یزد
سامان ملک مرکز امن و آنلاین کلیه معاملات ملکی ، خرید و فروش، رهن و اجاره زمین، آپارتمان، ویلا و خانه در یزدسامان ملک یزد
سامان ملک مرکز امن و آنلاین کلیه معاملات ملکی ، خرید و فروش، رهن و اجاره زمین، آپارتمان، ویلا و خانه در یزدنکات مهمی که قبل از خرید آپارتمان باید به خاطر بسپارید
سرمایه گذاری روی یک خانه یا آپارتمان جدید یکی از حیاتی ترین تصمیمات زندگی شماست و احتمالاً ایده ای است که از سنین بسیار پایین آن را پرورش داده اید. سال‌ها پس‌انداز و سال‌ها برنامه‌ریزی را نمی‌توان در لحظه‌ای که تصمیم نهایی می‌گیرید رها کرد. از این رو، لازم است قبل از جهش و انتخاب، تمام نکات ممکن را در ذهن داشته باشید. از آنجایی که خرید خانه ممکن است مستلزم گرفتن مقدار مناسبی از وام و پس از آن اقساط ماهانه از درآمد شما باشد، باید بیشتر مراقب باشید. اگرچه برخی از فاکتورهای کلیدی که در هنگام خرید یک آپارتمان یا خانه جدید باید در نظر گرفته شود، مکان، تاریخ تملک و قیمت است، پارامترهای بیشتری وجود دارد که هنگام خرید آپارتمان جدید باید به آنها توجه کرد.این نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان در اینجا ذکر شده همچنین میتوانید از مشاورین سایت املاک سامان ملک راهنمایی بگیرید. واجد شرایط بودن خود را بررسی کنید!
9 نکته مهمی که قبل از خرید آپارتمان باید به خاطر بسپارید
قیمت ملک:
اولین قدم در انتخاب خانه یا آپارتمان، تعیین بودجه است. اگر بدانید چقدر می خواهید برای آن هزینه کنید، فهرست کوتاه خانه را آسان تر می کند. قیمت ملک مورد نظر را با قیمت های اطراف آن از سازندگان مختلف مقایسه کنید تا اگر سازنده قیمت واقعی به شما پیشنهاد داده است، ایده بگیرید. راه های زیادی وجود دارد که می توانید مقایسه ای از املاک در منطقه مورد نظر خود داشته باشید. فهرست های پورتال، کارگزاران منطقه یا فهرست روزنامه ها از این قبیل منابع هستند.
مساحت فرش فلت:
معمولاً مساحت یک ملک یا منطقه فوق العاده ساخته شده در لیست کل منطقه شامل چاهک ها، فضای آسانسور، پله ها، ضخامت دیوارها و موارد دیگر است. با این حال، منطقه فرش، منطقه واقعی در داخل دیوارهای آپارتمان است. این می تواند 30 درصد کمتر از مساحت ساخته شده یا مساحت مورد استفاده برای محاسبه قیمت ملک باشد. در برخی موارد که یک طبقه بین دو مالک تقسیم می شود، قیمت فضاهای مشترک بین آن دو تقسیم می شود.
ثبت زمین:
زمینی که آپارتمان شما در آن ساخته شده است بسیار حیاتی است. شما باید در مورد کیفیت خاک و توپوگرافی زمینی که خانه در آن ساخته شده است تحقیق کنید. قطعه نیز باید از کلیه عوارض پاک باشد و ثبت شود. قبل از خرید خانه، سند مالکیت باید به طور دقیق تایید و بررسی شود. این سند کلیه جزئیات حقوق، مالکیت و تعهدات نسبت به ملک را ارائه می دهد.
بررسی حقوقی اموال:
اطمینان حاصل کنید که ملک دارای مجوز قانونی برای ساخت در زمینی است که در آن قرار دارد. توسعه‌دهنده باید تأییدیه‌ها و NOCهای مقامات توسعه منطقه، هیئت‌های آب و فاضلاب، هیئت‌های برق و شرکت شهرداری را داشته باشد. اما اگر وام مسکن می گیرید، بانک مربوطه اسناد ملک شما را قبل از تحریم وام تایید می کند.
تملک آپارتمان:
به دلیل تأخیر در طرح های تجاری و مسکونی، روند تملک آپارتمان ها با تاخیر تبدیل شده است. به عنوان یک خریدار، باید تخمین روشنی از جدول زمانی مالکیت داشته باشید. معمولاً یک توسعه دهنده درخواست مهلت شش ماهه می کند، با این حال باید توضیح معتبری برای آن وجود داشته باشد.
بانک های تامین مالی:
باید از بانک هایی که مایل یا ناخواسته تامین مالی برخی سازندگان هستند آگاه باشید. به دلیل شهرت بد، برخی از بانک ها به برخی از سازندگان وام نمی دهند. بنابراین، بسیار مهم است که با بانک‌هایی که در حال پر کردن پروژه هستند، چک کنید تا پروژه‌ای را که قصد سرمایه‌گذاری در آن را دارید تأمین مالی کنید.
قرارداد سازنده و خریدار:
وقتی آپارتمان یا خانه دلخواه خود را انتخاب می‌کنید، میتوانید با دادن مبلغ نمادین، همان را رزرو کنید و در ازای آن یک نامه تخصیص دریافت کنید. سپس برای مابقی مبلغ قرارداد سه جانبه بین خریدار، بانک و سازنده منعقد می شود. این قرارداد باید قبل از امضای آن به تفصیل خوانده و درک شود. تمام بندها باید به وضوح درک شوند و در صورت وجود هرگونه شک و تردید باید در همین مرحله مطرح شود.
موقعیت آپارتمان:
فراموش نکنید، مهم است که به اطراف منطقه ای که در نهایت در آن ساکن خواهید شد نگاه کنید. این عوامل به شما کمک می کند تا زندگی آرامی در خانه داشته باشید. آپارتمان باید در مکانی امن و مطمئن باشد و تا حدودی امنیت را به خانواده های ساکن در آپارتمان ارائه دهد.
هزینه های مخفی و اضافی:
اطمینان حاصل کنید که تمام بندهای اسناد با جزئیات خوانده شده و بندهای جریمه درک شده است. در صورت عدم دریافت ملک آپارتمان (Apartment property) در مهلت مقرر، سازنده موظف است ماهانه به شما جریمه پرداخت کند. هزینه های اضافی مانند GST، حق تمبر، هزینه پردازش وام مسکن، هزینه های ثبت نام و سایر هزینه ها نیز باید در نظر گرفته شود.
خرید خانه یکی از بزرگترین مراحل زندگی شماست، با این حال باید قبل از بستن قرارداد، هر یک از این نکات را به خاطر بسپارید.
نکاتی که باید برای جلوگیری از کلاهبرداری در خرید ویلا رعایت کنید
- ویلای بدون سند را خریداری نکنید: مالکان ویلاهای بدون سند، ملک خود را به چند نفر می‌فروشند و مدام بابت سند زدن امروز و فردا می‌کنند و آخر سر هم کلاه همه خریداران را برمی‌دارند.
- پیامک ویلاهای ارزان را جدی نگیرید.
- در صورت ارایه سند به شورای شهر بروید تا اعضای شورا صحت مالکیت زمین را تأیید کنند.
- صحت مالکیت زمین به تنهایی کافی نیست، چون ممکن است مالک از بابت زمین مشکلی نداشته باشد، اما ویلا به صورت غیرمجاز ساخته شده باشد. اگر می‌بینید که فروشنده فقط سند زمین را ارایه می‌کند مطمئن باشید مشکلی در میان است، چون برای خرید و فروش هم باید سند زمین وجود داشته باشد هم سند خانه، در غیر این صورت ممکن است ساخت خانه غیر مجاز بوده باشد.
- نباید گول وسوسه های فضای مجازی و کانال های نامعتبر خرید و فروش ویلا در شمال را خورد،که با فوتوشاپ و بزرگنمایی و ایجاد تصاویر غیر واقعی از ویلا ها در شمال و با تبلیغ ویلا ارزان قیمت اقدام به کلاهبرداری می کنند
- از مالکان ویلاهای آن منطقه در مورد امنیت محله بپرسید. حتما از یک فرد بومی و مورد اطمینان مشاوره بگیرید تا کلاه سرتان نرود.
- جعل سند نیز نکته دیگر در کلاه برداری ویلای شمال است.قانونی ترین و بی دردسر ترین سند، سند تک برگ یا همان شش دانگ می باشد. سایر سند های شورائی، سند مشاع و... از اعتبار کمتری برخوردار است. زیرا توسط سامانه ثبت اسناد کشور تایید و کارشناسی نمی شود.
- ویلای نیمه ساخته نخرید. بسیاری از کلاهبرداران اقدام به پیش‌فروش ویلاهای نیمه ساخته می‌کنند و هیچ وقت این ویلاها آمادۀ سکونت نمی‌شوند. یا زمان آماده سازی آن خیلی طول می کشد.
- ممکن است ملکی که تصمیم به خرید آن دارید، آب، گاز و برق داشته، اما کنتور نداشته باشد. آبفا، شرکت برق و گاز به راحتی به ویلاهای غیرمجاز انشعاب آب و برق و گاز نمی‌دهند
- متراژ ویلا را نیز دقیق بررسی کنید. فروشندگان ویلاها در شهرک‌های نوساز بخشی از زمین بلوار‌ها و بلوک‌ها را هم به ملک اضافه می‌کنند. به عنوان مثال هنگام خرید به شما می‌گویند ویلا ٢٠٠ متر مساحت دارد، اما وقتی خودتان متر می‌کنید متوجه می‌شوید مساحت آن کمتر است
- همه آگهی‌های فروش مستغلات شمال معتبر نیستند
- حتما بررسی کنید که زمین ویلا ورثه ای نباشد
از کجا مشاوره خرید ویلا بگیریم؟
مشاوران املاک سامان ملک ، با سال ها تجربه و خدمت رسانی و با تسلط بر مناطق شمالی، برای مشاوره رایگان و خدمت رسانی به شما جهت خرید و فروش ویلا و زمین در شمال کشور آماده هستند. هر ملکی که در سامان ملک ثبت می شود، به قیمت روز است و حتما سند شش دانگ دارد. به همین دلیل میتوانید معامله ای امن و راحت را تجربه کنید.
جاذبه های طبیعی و باستانی رامسر
هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست؟
معاملات ملکی ، یکی از مهم ترین انواع معاملاتی هستند که به صورت روزمره و به صورت گسترده ، توسط افراد انجام می شوند که از جمله مهم ترین این معاملات می توان به فروش ملک ، رهن یا اجاره آن اشاره نمود . به هر حال، زمانی که معامله ای انجام می شود ، باید طبق تشریفات خاصی اقدام به ثبت معامله نمود تا از اختلافات بعدی در ارتباط با آن ، جلوگیری شود .
مقدمات سند زدن ملک چگونه است؟
در مرحل اول انتقال سند، باید توجه داشت که حتما لازم است معامله قطعی انجام شود و صرف قولنامه ممکن است دلالت بر انجام معامله نکند؛ البته باید مفاد قول نامه را به وکیل این حوزه ارجاع داد تا مشخص شود مفاد آن چه عنوانی دارد.
همچنین باتوجه به اینکه قول نامه از نظر اثباتی و اعتبار کمی ضعیف است باید مبایعه نامه تنظیم شود. و وقتی که خرید و فروش یا معامله قطعی شد آن وقت می توان در مورد انتقال سند حرف زد.
هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست؟
یکی از مبحثهای مهم در فروش ملک که همیشه مورد اختلاف می باشد این است که هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست ؟ و همیشه فروشنده و خریدار طرف مقابل خود را مسئول آن می دانند. آنچه مسلم است این است که فروشنده بسیاری از هزینه ها را باید بپردازد اما توافق می تواند قاعده را بهم بزند. کما این که عرف نیز در هزینه انتقل سند دخالت می کند.
بر اساس قانون مدنی ، زمانی که فردی ، قصد فروش ملک خود را به دیگری دارد، باید از طریق انعقاد عقد بیع ، اقدام به این امر نماید . عقد بیع ، همان خرید و فروش است و نه تنها در مورد املاک غیر منقول ، بلکه در مورد سایر اموال ، همچون خودرو نیز ، قابل اجرا است . در هر صورت در انعقاد عقد بیع میان طرفین ، می بایست شرایط صحت معاملات ، از جمله قصد و رضایت ، اهلیت طرفین و مشروعیت جهت معامله را به صورت کامل ، داشته باشد و در غیر این صورت ، عقد صحیح نیست .
با وجود این شرایط قانونی ، طرفین پس از توافق در راستای انعقاد معامله و عقد بیع ، باید اقدام به انتقال سند نمایند تا از بروز مشکلات بعدی در ارتباط با معامله ، پیشگیری شود . بنابراین ، تنظیم مبایعه نامه ملک ، میان طرفین در دفتر املاک ، کافی نخواهد بود و لازم است که فروشنده ملک ، با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ، اقدام به انتقال سند ملک به نام خریدار نماید . اما انتقال سند ملک ، مانند سایر خدماتی که دفاتر اسناد رسمی ارائه می نمایند ، همچون هزینه تعهد محضری و یا هزینه گواهی امضا ، هزینه هایی باید پرداخت شود .
و اما در پاسخ به این سوال که هزینه انتقال سند ملک به عهده چه کسی است ، باید گفت که هزینه های انتقال سند ملک را می توان به روشهای مختلفی پرداخت نمود . یکی از اولین و مهم ترین شیوه های پرداخت هزینه های انتقال دادن سند ملکی ، به این صورت خواهد بود که هر یک از خریدار و فروشنده ، به صورت بالمناصفه ( نصف نصف ) اقدام به پرداختن هزینه های انتقال سند در دفترخانه نمایند . البته ، در صورتی که طرفین در این خصوص توافقی کنند ، مبنی بر اینکه کدام یک از آنها هزینه ها را پرداخت کند ، همان توافق ، محترم و مورد قبول است .
همچنین در صورت عدم توافق، در مواردی که عرف خاصی ، برای پرداخت هزینه انتقال سند ملکی وجود دارد ، می توان مطابق همان عرف عمل نمود . اما در صورتی که هیچ کدام از موارد ذکر شده وجود نداشته باشد ، می توان گفت که پرداخت هزینه حق الثبت انتقال سند ملکی در دفترخانه ، به عهده فروشنده ملک می باشد و هزینه حق التحریر انتقال سند ملکی در دفترخانه ، به عهده خریدار خواهد بود و بعضا هم دفاتر اسناد رسمی ، کل هزینه های مربوط به انتقال سند ، اعم از حق الثبت و حق التحریر را از فروشنده ملک ، مطالبه می نمایند
نحوه محاسبه هزینه انتقال سند ملک
محاسبه هزینه انتقال سند ملک ، بر اساس قوانین و مقررات موجود و نیز ، بر اساس نرخ تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد وباید توجه داشت که طرفین ، برای انتقال سند ملک در دفترخانه ، ملزم به پرداخت مبلغی بیش از آن نمی باشند .
نحوه محاسبه هزینه انتقال سند ملک (Property transfer fee) در دفترخانه ، به این شکل می باشد که هزینه های مربوطه ، شامل هزینه هایی ، همچون حق الثبت و حق التحریر دفاتر اسناد رسمی است . و هزینه مالیات بر ارزش افزوده و صدور سند الکترونیک نیز ، به هزینه های مزبور ، اضافه می شود و فروشنده ، باید مالیات نقل و انتقال ملک را نیز ، پرداخت کند. به علاوه اینکه ، دفترخانه های اسناد رسمی ، در صورتی که تعداد خریداران و فروشندگان ، بیشتر از یک نفر باشند ، بر اساس قانون ، مجاز هستند که مطابق تعرفه اعلام شده ، هزینه های بیشتری محاسبه و دریافت کنند .
به طور کلی، بر اساس تعرفه خدمات دفاتر اسناد رسمی ، تنظیم اسناد مربوط به معاملات غیر منقول ، همچون املاک مسکونی و تجاری ، بسته به مبلغ ملک ، هزینه های متفاوتی خواهد داشت . البته باید توجه داشت که، منظور از مبلغ ، ارزش معاملاتی است که اداره دارایی تعیین می کند و نه مبلغی که طرفین ، در خصوص آن به توافق رسیده اند . معمولا ، ارزش گذاری دارایی بر املاک ، کمتر از مبلغی است که طرفین تعیین کرده اند .
علاوه بر حق التحریر و حق الثبت دفاتر اسناد رسمی ، به میزان 9 درصد ارزش معاملاتی ملک مورد نظر ، مالیات بر ارزش افزوده نیز از طرفین ، قابل دریافت می باشد . همچنین ، قابل ذکر است که هزینه صدور سند الکترونیک مالکیت نیز ، به میزان 15 هزار تومان تعیین شده است که به موجب تعرفه ، قابل دریافت خواهد بود .